|
|
www.mevzuattakip.com.tr |
19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun ile emlak vergisinin hesaplanmasına ilişkin önemli değişiklikler yapıldı. Buna göre, 2026 yılı için bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılı vergi değerlerinin iki katını aşamayacak; takip eden 2027–2029 yıllarında da aynı sınırlı değerler esas alınacak. Ayrıca emlak vergisi matrahında artık yeniden değerleme oranının tamamı uygulanacak ve belediyelere tanınan artırım yetkisi kaldırıldı. Düzenleme, belediyelerin gelir planlamasını ve mükelleflerin vergi yükünü doğrudan etkileyecek yeni bir dönemi başlatıyor. - 19.12.2025
Belediye Mali Hizmetler ve Gelirler Müdürlükleri İçin Uygulama Notları
1. Düzenlemenin Belediyeler Açısından Temel Anlamı
7566 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan değişiklikler, emlak vergisini yalnızca yıllık bir tahakkuk konusu olmaktan çıkararak çok yıllı, sınırlandırılmış ve öngörülebilir bir gelir rejimine bağlamıştır.
Bu durum, belediyelerde özellikle;
- Gelir tahminleri,
- Bütçe denge hesapları,
- Tahakkuk–tahsilat uyumu,
- Rayiç değer tespit süreçleri
bakımından yeni bir uygulama disiplinini zorunlu kılmaktadır.
2. 2026 Yılı Vergi Değerlerinin Hesaplanmasına İlişkin Uygulama Notları
2.1. İki Kat Sınırının Zorunlu Kontrolü
2026 yılı bina ve arazi vergi değerleri hesaplanırken:
- 2025 yılına ait vergi değeri mutlaka referans alınmalı,
- 2026 için hesaplanan değer, 2025 vergi değerinin iki katını aşıyorsa, otomatik olarak iki kat sınırına çekilmelidir.
Uygulama Riski:
Sistemde otomatik hesaplama yapan belediyelerde (BYS, Gelir Otomasyonu, CBS entegrasyonları), bu kontrol yapılmadan toplu tahakkuk üretilmesi Sayıştay bulgusuna konu olabilecek niteliktedir.
Öneri:
Tahakkuk öncesi mutlaka “2025–2026 karşılaştırmalı kontrol raporu” alınmalıdır.
2.2. Gelirler Müdürlüğü İçin Kritik Nokta
Gelirler Müdürlüğü birimleri;
- Tahakkuk listelerini hazırlarken,
- Mükellef bazlı itiraz ve düzeltme taleplerini değerlendirirken,
“iki kat sınırı uygulanıp uygulanmadığını” gerekçeli olarak dosyada göstermek zorundadır.
Bu gerekçe, olası dava ve itiraz süreçlerinde belediyenin savunma dayanağı olacaktır.
3. Yeni Mükellefiyet Tesis Edilen Taşınmazlarda Uygulama
3.1. İlk Defa Mükellefiyet Tesisinde
2026 yılında ilk kez mükellefiyet doğuran hallerde:
- 2025 yılında takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri esas alınacak,
- Ancak bu değerler, 2025’te uygulanan değerlerin iki katını geçemeyecek.
Uygulama Notu:
Bu sınır, yalnızca ilk tesis için geçerlidir. Satış, intikal veya devir nedeniyle mükellefin değişmesi halinde ilk tesis hükmü uygulanmaz.
3.2. Gelirler Müdürlüğü Açısından Dosyalama Zorunluluğu
Yeni mükellefiyet tesislerinde;
- “İlk tesis mi – mükellef değişimi mi?” ayrımı,
- Dosya üzerinde açıkça gösterilmeli,
- Hesaplama yöntemi kısa bir iç not ile kayıt altına alınmalıdır.
Bu kayıtlar, idari yargı denetiminde belediyenin lehine delil niteliği taşır.
4. 2027–2029 Yılları İçin Zincirleme Etki ve Planlama
Geçici 23. madde gereği;
- 2027, 2028 ve 2029 yıllarında uygulanacak matrahlar,
- 2026 yılı için belirlenen sınırlı değerler esas alınarak hesaplanacaktır.
Mali Hizmetler ve Gelirler Müdürlükleri Açısından Sonuç
Bu düzenleme;
- Orta vadeli gelir projeksiyonlarının,
- Stratejik plan ve performans programındaki tahminlerin,
tek seferlik değil, dört yıllık perspektifle yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
Öneri:
2026–2029 dönemine ilişkin çok yıllı emlak vergisi gelir tahmin tablosu hazırlanmalı ve bütçe eklerine dahil edilmelidir.
5. Yeniden Değerleme Oranına İlişkin Değişikliğin Etkisi
29. maddede yapılan değişiklikle;
- “Yeniden değerleme oranının yarısı” yerine,
- “yeniden değerleme oranının tamamı” esas alınacaktır.
Ancak;
- Belediyelerin artırma yetkisi kaldırılmıştır.
Uygulama Sonucu
- Artış oranı artık idari takdirle değil, doğrudan kanunla belirlenmektedir.
- Bu durum, belediye lehine esneklik sağlamaz; uygulama birliği zorunluluğu getirir.
Risk:
Yanlış oran uygulanması, doğrudan hukuka aykırı tahakkuk anlamına gelir.
6. Emlak Vergisine Bağlı Diğer Gelir Kalemleri
Kanun açıkça;
- Emlak vergi değeri,
- Arsa ve arazi birim değerleri
esas alınarak hesaplanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülüklerin de bu sınırlara tabi olduğunu hüküm altına almıştır.
Gelirler Müdürlüğü İçin Kritik Alanlar
- Harcamalara katılma payları,
- İlgili harç hesaplamaları,
- Değer esaslı diğer gelir kalemleri
bakımından emsal kontrolü yapılmadan tahakkuk oluşturulmamalıdır.
7. Sonuç ve Uygulama Önerisi
Emlak vergisinde yeni dönem; belediyeler için gelir artışı değil, gelirlerin kontrol altına alınması ve hukuki güvenlik dönemidir.
Bu nedenle;
- Mali Hizmetler Müdürlüğü → planlama ve bütçe disiplini,
- Gelirler Müdürlüğü → doğru tahakkuk, kayıt ve savunma altyapısı
üzerine odaklanmalıdır.
8. MİARGEM Başkanı Halil Memiş’in Değerlendirmesi
MİARGEM Başkanı Halil Memiş, düzenlemeye ilişkin değerlendirmesinde; emlak vergisinde getirilen bu yeni çerçevenin belediyeler açısından gelir artışından ziyade hukuki öngörülebilirlik ve mali disiplin anlamı taşıdığına dikkat çekti. Memiş’e göre, özellikle vergi değerlerine getirilen iki kat sınırı ve çok yıllı bağlayıcı etki, belediyelerin keyfî veya ani artışlara dayalı uygulamalarını sona erdirirken; Mali Hizmetler ve Gelirler birimlerini daha planlı, kayıtlı ve savunulabilir bir tahakkuk anlayışına yönlendirmektedir. Ancak Memiş, bu sınırlayıcı yapının, uzun yıllardır güncellenmeyen ve reel olarak düşük kalan emlak vergisi değerlerinin telafi edilmesini zorlaştırarak, birçok belediyede gelir artışını sınırlayabileceğini ve mevcut mali kırılganlıkları daha da görünür hâle getirebileceğini vurgulamaktadır. Bu yönüyle düzenleme, emlak vergisini yalnızca teknik bir hesaplama konusu olmaktan çıkarıp, belediyelerin mali sürdürülebilirliğini ve kaynak yönetimi kapasitesini ölçen bir kurumsal mali yönetim testi hâline getirmektedir.
Telefon: +90 (312) 473 84 23
E-Posta: [email protected]
Adres: Çetin Emeç Bulvari Hürriyet Cad. No: 2/12 Çankaya ANKARA