|
|
www.mevzuattakip.com.tr |
31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’nin 5. Mükerrer sayısında yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) ile, konut (mesken) nitelikli taşınmazlar için 2026 yılında uygulanacak emlak vergi değerlerinin nasıl hesaplanacağı, “iki kat fazlasını geçemez” kuralı çerçevesinde ayrıntılı biçimde açıklandı. - 01.01.2026
Düzenlemenin Hukuki Arka Planı
Tebliğ, 7566 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici 23’üncü maddesinde yapılan değişikliklerin uygulama esaslarını açıklamaktadır.
Bu maddeyle getirilen temel ilke şudur: 2026 yılı için hesaplanan konut emlak vergi değeri, 2025 yılına ait emlak vergi değerinin iki kat fazlasını geçemez.
Bu kural, özellikle arsa metrekare birim değerlerinde ani ve yüksek artışların, konut sahipleri üzerindeki vergi yükünü bir anda katlanarak artırmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
2026 Yılında Konut Emlak Vergi Değeri Nasıl Hesaplanacak?
1. Temel Hesaplama Mantığı
Konutlara ilişkin emlak vergi değeri;
Binanın metrekare normal inşaat maliyeti,
Binanın bulunduğu arsa veya arsa payının asgari ölçüde arsa metrekare birim değeri,
esas alınarak 1319 sayılı Kanun’un 29 ve 31’inci maddelerine göre hesaplanır.
Normal şartlarda bu değer, her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılır.
2. 2026 Yılı İçin Getirilen Sınır: “İki Kat Fazlası”
Tebliğ açıkça düzenliyor:
2025 yılında uygulanan konut emlak vergi değeri,
2026 yılı için hesaplanan yeni vergi değeriyle karşılaştırılır.
Eğer 2026 için hesaplanan değer, 2025 yılı vergi değerinin iki kat fazlasını aşıyorsa, 2026 yılı emlak vergi değeri olarak, 2025 değerinin iki kat fazlası esas alınır.
Bu durumda, takdir komisyonunca belirlenen yüksek yeni değerler, doğrudan uygulanmaz.
3. Somut Örnek (Konut İçin)
Tebliğde yer alan örneklerin mantığı konutlar için şu şekilde özetlenebilir:
2025 yılı konut emlak vergi değeri: 1.000.000 TL
2026 yılı için takdir edilen yeni değere göre hesaplanan değer: 3.500.000 TL
2025 yılının iki kat fazlası: 1.000.000 + (1.000.000 × 2) = 3.000.000 TL
Bu durumda:
2026 yılı emlak vergi değeri 3.500.000 TL değil,
3.000.000 TL olarak kabul edilir.
Yeni Konutlar ve Mülkiyet Değişikliklerinde Uygulama
1. Yeni İnşa Edilen Konutlar
2025 yılında inşaatı tamamlanan ve 2026’da ilk kez emlak vergisine tabi olacak konutlar için:
2026 yılı vergi değeri,
2025 yılında takdir edilen arsa metrekare birim değerleri esas alınarak hesaplanır.
Ancak burada da:
İlk yıl için esas alınan arsa birim değeri, 2025 yılı arsa birim değerinin iki kat fazlasını geçemez.
2. Satış, Devir ve İntikal Hâlleri
Konutun 2025 veya önceki yıllarda el değiştirmesi durumunda da;
Yeni mükellef adına tesis edilen emlak vergisinde,
iki kat sınırı aynen uygulanmaya devam eder.
Yani mülkiyet değişikliği, bu sınırlamayı ortadan kaldırmaz.
2027–2029 Yılları İçin Ne Olacak?
Tebliğ, sadece 2026’yı değil, sonraki yılları da netleştiriyor:
2027, 2028 ve 2029 yıllarında;
- 2026 yılında bu kurallara göre belirlenen emlak vergi değeri esas alınacak,
- Her yıl, yeniden değerleme oranı kadar artırılarak devam edilecektir.
Dolayısıyla 2026 yılı, baz yıl niteliği taşımaktadır.
Belediyeler Açısından Konutlara İlişkin Kritik Noktalar
1. Doğru Karşılaştırma Zorunluluğu
Belediyeler;
2026 yılı için hesaplanan konut vergi değerlerini,
Mutlaka 2025 yılı emlak vergi değerleriyle karşılaştırmak zorundadır.
Bu karşılaştırma yapılmadan doğrudan yeni değerlerin uygulanması, hukuka aykırı tahakkuk anlamına gelecektir.
2. İtiraz ve Dava Riskleri
Yanlış uygulamalar;
Mükellef şikâyetlerinin artmasına,
Vergi hatası başvurularına,
İdari yargıda iptal davalarına
neden olabilecektir.
Bu nedenle Tebliğ, belediyeler açısından uygulama rehberi niteliği taşımaktadır.
Mükellefler Açısından Anlamı
Konut sahipleri bakımından düzenleme:
Ani ve yüksek vergi artışlarını sınırlamakta,
Vergi yükünün kademeli ve öngörülebilir şekilde artmasını sağlamaktadır.
Özellikle büyükşehirlerde, arsa birim değerlerindeki sert artışların emlak vergisine birebir yansıması bu düzenleme ile engellenmiştir.
Yürürlük
Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89):
31 Aralık 2025 tarihinde yayımlanmış,
Yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir,
2026 yılı emlak vergisi uygulamalarında doğrudan dikkate alınacaktır.
Sonuç ve Değerlendirme
Konutlara ilişkin emlak vergisinde 2026 yılı uygulaması, klasik “yeniden değerleme” yaklaşımının ötesine geçerek koruyucu bir üst sınır mekanizması getirmiştir.
Bu düzenleme ile:
Mükellefler açısından vergi şoku riski azaltılmış,
Belediyeler açısından hesaplama ve kontrol sorumluluğu artmış,
Emlak vergisi sistemi daha dengeleyici ve savunulabilir bir yapıya kavuşturulmuştur.
Telefon: +90 (312) 473 84 23
E-Posta: [email protected]
Adres: Çetin Emeç Bulvari Hürriyet Cad. No: 2/12 Çankaya ANKARA