|
|
www.mevzuattakip.com.tr |
13 Ağustos 2025 tarihli ve 32985 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle; büyük ölçekli konut projelerinde gündüz bakımevi ve aile sağlığı merkezi (ASM) alanı ayrılması zorunlu hale geldi. Parklarda kamuya ait sağlık tesisi ve belirli şartları sağlayan helikopter iniş yeri yapılabilecek. Erişilebilirlik ve yaşlı dostu standartlar güçlendirilirken, emsal dışı sayılacak alanlar ve tadilat işlemlerine ilişkin önemli kolaylıklar getirildi. - 13.08.2025
Emsal dışı kapsam ve sosyal altyapı metrajları
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik, emsal dışı kapsamı genişleterek “deprem yalıtım katı” ifadesine ek olarak konut parsellerindeki gündüz bakımevlerinin 150 m²’sini ve ASM’lerin yönetmelikte öngörülen alanlarını muafiyet kapsamına aldı (md.5/8, md.20/8). Ortak alan vasfındaki gündüz çocuk bakımevlerinin 75 m²’si ile ASM’lerde 60 m² ve ilave her 500 konut için öngörülen kapalı alanın yarısı da emsal dışı kabul edilecek (md.20/8-k, l). Böylece sosyal altyapıya ayrılan bu mekânların inşaat alanı hesabındaki yükü azaltıldı.
Büyük konut projelerinde gündüz bakımevi zorunluluğu
Büyük konut projelerinde gündüz bakımevi ayrılması zorunluluğu getirildi (md.19/1-f-5). Konut parsellerinde yapı inşaat alanı 15.000 m² ve üzeri, bağımsız bölüm sayısı 150’nin üzerinde olan projelerde, 0–66 aylık çocuklar için azami 200 m²’lik gündüz bakımevi alanı ortak alan vasfında ayrılacak. Alan zemin katta veya zeminle ilişkili bir üst katta düzenlenecek; bina girişleriyle ilişkilendirilmeksizin ayrı bir giriş bulunacak. Mevzuatın gerektirdiği erişilebilirlik ve yangın güvenliği tedbirleri alınacak; parsel bahçesinde korunaklı çocuk oyun bahçesi oluşturulacak. Komşu mekânlar bulunması halinde gürültüye karşı önlemler alınmadan ve oyun bahçesinin tüm bina cephelerinden itibaren 2 metrelik kısmı sundurma ile kapatılmadan işletmeye alınmayacak. Gündüz bakımevleri Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı’nın kural, denetim ve yaptırımlarına tabi olacak.
Karma kullanım (konut+ticaret) parsellerinde ASM yükümlülüğü ve kamu projelerine esneklik
Konutla birlikte ticaretin yapılabildiği parsellerde belirli eşikleri aşan projeler için ASM alanı ayrılması zorunlu hale geldi (md.19/1-f-6). Yapı inşaat alanı 25.000 m² ve üzeri, bağımsız bölüm sayısı 250’nin üzerinde olan projelerde ilk 250 konut için 120 m² kapalı alan, sonraki her 500 konut için ilave 50 m² kapalı alan ayrılacak. Bu alan ortak alan vasfında, zemin katta veya zeminle ilişkili bir üst katta düzenlenecek ve ayrı bir girişe sahip olacak; erişilebilirlik ve yangın güvenliği hükümleri uygulanacak. Kamuya ait alanlarda kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan ya da yaptırılacak toplu konutlarda bu iki zorunluluk, idarenin takdiriyle uygulanmayabilecek (md.19/1-f-7).
Park alanlarında sağlık tesisi ve helikopter iniş yeri
Park alanlarına ilişkin hükümler, kamusal sağlık hizmetine erişimi ve afet/acil durum kapasitesini artıracak şekilde güncellendi (md.19/1-c-5,6). Büyüklüğü 5.000 m² ve üzeri olan parklarda, projesine işlenmek ve parkın işlevini bozmamak kaydıyla tek binada kalmak üzere taban alanı 250 m²’yi, yapı inşaat alanı 500 m²’yi, kat adedi ikiyi ve bina yüksekliği 7,50 metreyi aşmayan “kamuya ait sağlık tesisi” yapılabilecek; gerektiğinde bu tesis entegre ambulans istasyonunu da içerebilecek. Beton veya betonarme temel içermeyen, ilgili usul ve esaslara uygun yürüyüş ve koşu parkurları ile yer seviyesinde, ışıklandırmalı helikopter iniş yeri öngörülebilecek. 2.500–5.000 m² arasındaki parklarda ise aynı niteliklerle taban alanı 125 m², yapı inşaat alanı 250 m²’yi geçmeyen kamu sağlık tesisi yapılabilecek. Helikopter iniş yeri için zeminde yer işaretlemeleri ve görünür kroki tabelası zorunlu olacak; kanalizasyon, mekanik, elektrik ve haberleşme ana hatları ile itfaiye birimince gerekli görülen sayıda hidrant sağlanacak ve yola bağlantı kurulacak.
Kurumsal görüş alma ve “30 gün” zımni uygunluk mekanizması
Bu park düzenlemeleri kapsamında projelendirmeye geçmeden önce ilgili idare, İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü ile İl Sağlık Müdürlüğü’nden belirtilen tesislere ihtiyaç olup olmadığına dair görüş alacak; 30 gün içinde yanıt gelmemesi halinde ihtiyaç olmadığı kabul edilecek. Projeler, görüş alınan kurumlara ve helikopter iniş yeri söz konusuysa Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü’ne gönderilecek; 30 gün içinde yanıt verilmemesi durumunda uygun görüş verilmiş sayılacak. Böylece süreç, zımni uygunluk mekanizmasıyla belirlenen takvim içinde ilerleyecek.
Erişilebilirlik ve yaşlı dostu standartlar
Erişilebilirlik ve yaşlı dostu düzenlemeler metne açıkça yansıtıldı. “Engelliler” ifadesine “ve yaşlılar” ibaresi eklendi (md.5/22, md.26/2). Tüm yapılarda kapı ölçüleri büyütüldü: bina giriş kapılarında net genişlik en az 1,50 metre olacak; kapı çift kanatlıysa bir kanatın net genişliği 1,00 metrenin altına düşemeyecek. Bağımsız bölüm giriş kapılarında net genişlik en az 1,00 metre, diğer mahallerin kapılarında ise en az 0,90 metre olacak; kapı yüksekliği 2,10 metreden az olamayacak (md.39). Yaşlılar için bina giriş kapıları cepheden ayırt edici malzeme, renk veya desen farklılıkları ile belirgin hale getirilecek. Yaşlı bakım kuruluşlarında hol ve koridorlarda yerden 80 cm yüksekliğinde küpeşte yapılması zorunlu hale getirildi (md.29/3).
Konut içi “yatak nişi” esnekliği
Konut iç mekân düzenine ilişkin esnekliği artıran bir diğer yenilik, “yatak nişi”ne izin verilmesi oldu (md.5/25). Parseldeki bağımsız bölüm sayısının yüzde 20’sini aşmamak üzere oluşturulacak bağımsız bölümlerde, oturma odası içinde dar kenarı en az 2,50 metre ve alanı en az 9 m² olan bir yatak nişi teşkil edilmesi halinde ayrıca yatak odası yapılması aranmayabilecek. Bu düzenleme, özellikle küçük metrajlı daire tipolojilerinde yaşam alanı kurgusuna alternatif getiriyor.
Mevcut yapılarda tadilat süreçlerinin kolaylaştırılması
Mevcut yapılardaki tadilat süreçleri de kolaylaştırıldı. Yapı kullanma izin belgesine sahip binalarda veya bu binalardaki bağımsız bölümlerde, binanın dış konturunu, taban, emsal ve inşaat alanını, saçak seviyesini ve kullanım amacını değiştirmeden; taşıyıcı sistem ve yangın güvenliği açısından gerekli önlemler alınarak yapılacak tadilatlarda imar planının yürürlüğüne bakılmayacak. Böylece iç tadilat niteliğindeki işlemler, plan yürürlük durumuna takılmadan ilerleyebilecek (md.55/16).
Geçiş hükümleri ve muafiyetler
Geçiş hükümlerine göre, gündüz bakımevi ve ASM alanı ayrılmasına ilişkin yeni zorunluluklar, bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapı ruhsatı başvurusunda bulunulmuş yapılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş yapılar ile kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya ihale tarihi alınmış projeler için aranmayacak (Geçici md.3/9). Böylece devam eden veya belirli bir aşamayı geçmiş projeler, yeni yükümlülüklerden muaf tutuldu.
Belediyeler için uygulama etkileri
Uygulamada belediyelerin, büyük konut ve karma kullanımlı projelerde gündüz bakımevi ve ASM alanı ayrılıp ayrılmadığını ruhsat incelemesine ve emsal hesabına entegre etmesi gerekecek. Park projelerinde İl AFAD, İl Sağlık ve varsa SHGM ile yürütülecek görüş süreçleri için 30 günlük zımni onay takvimlerinin dikkatle yönetilmesi; helikopter iniş yerlerinin altyapı ve güvenlik kriterlerinin proje paftalarına işlenmesi bekleniyor. Erişilebilirlik ve yaşlı dostu koşulların (kapı genişlikleri, küpeşte ve girişlerin ayırt edici biçimde tasarlanması) uygulama denetim listelerine alınması da önem taşıyor.
Yatırımcı–müteahhitler ve kamu toplu konut projeleri açısından etkiler
Yatırımcı ve müteahhitler açısından, eşik değerleri aşan projelerde gündüz bakımevi ve ASM alanlarının erken konseptte yer seçimi ve metraj planlamasına dâhil edilmesi; emsal dışı sayılacak metrajların finansal ve mimari optimizasyona yansıtılması gerekecek. Mevcut binalardaki iç tadilatlarda ise plan yürürlüğü şartının aranmaması, taşıyıcı sistem ve yangın güvenliği tedbirlerinin eksiksiz yerine getirilmesi kaydıyla süreçleri hızlandırabilecek. Kamu toplu konut projelerinde idareler, bu zorunlulukları uygulamama takdirini kamu yararı ve ihtiyaç analizleri çerçevesinde değerlendirebilecek.
Hızlı uyum önerileri
Hızlı uyum için proje ekiplerinin; yapı inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısına göre eşik kontrolü yapmaları, gündüz bakımevi/ASM gerekliliğini belirleyerek ayrı giriş, erişilebilirlik ve yangın güvenliği şartlarını projeye işlemeleri; emsal dışı metrajları doğru hesaplamaları; park projelerinde kurum görüşlerini zamanında alacak takvimi kurmaları; kapı ölçüleri ve küpeşte şartlarını mimari projede teyit etmeleri; geçiş hükümleri uyarınca ruhsat başvurusu, 6306 sözleşmesi veya kamu ihalesi tarihine göre muafiyet durumunu incelemeleri ve tadilatlarda dış kontur ile emsal değişmediğine, taşıyıcı ve yangın güvenliği önlemlerinin alındığına dair teknik rapor ve tutanakları dosyalamaları öneriliyor.
Yürürlük ve yürütme
Yönetmelik değişikliği yayımı tarihinde yürürlüğe girdi; hükümlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütecek.
Telefon: +90 (312) 473 84 23
E-Posta: [email protected]
Adres: Çetin Emeç Bulvari Hürriyet Cad. No: 2/12 Çankaya ANKARA