Belediyelerde Taşınmaz Satış ve Kiralamalarda KDV

  • Mevzuat Tarihi21.11.2020
  • KurumŞükrü ACIELMA

İçişleri Bakanlığı Kontrolörü Şükrü ACIELMA tarafından kaleme alınan bu makale, belediyelerin taşınmaz satış ve kiralamalarda KDV tahsilatı yapıp yapmayacakları ya da hangi durumlarda KDV tahsilatı yapmaları gerektiği konularına ilişkindir.

BELEDİYELERDE TAŞINMAZ SATIŞ VE KİRALAMALARDA KDV

Şükrü ACIELMA

İçişleri Bakanlığı Kontrolörü

Yerel Yönetimler ve Kamu Yönetimi Uzmanı

1. Giriş

Belediyeler tarafından yapılan taşınmaz satışlarında ve kiralamalarda bazı belediyelerin KDV tahsilatı yaparken, bazı belediyelerin ise KDV tahsilatı yapmadıkları görülmektedir. Belediyelerin bu farklı uygulamalarının ihale üzerinde kalan istekli ile belediyeler arasında sorunlar yaşanmasına ve ihtilaf doğmasına neden olduğu ve bu konuda ciddi tereddütlerin olduğu anlaşılmaktadır. Bazı belediyelerin, taşınmaz satışlarında KDV’den muaf olduklarını ancak taşınmaz kiraya verme ihalelerinin ticari faaliyet kapsamında olduğu ve KDV’ye tabi olduğu düşüncesiyle taşınmaz satışlarından KDV tahsilatı yapmazken kiraya verme ihalelerinden KDV tahsilatı yaptıkları, kimi belediyelerin ise hem taşınmaz satışlarından hem de kiraya verme ihalelerinden KDV tahsilatı yaptıkları görülmektedir. Belediyelerin hangi işlemlerden KDV tahsilatı yapacakları konusunda genel bir kafa karışıklığı olduğu gözlemlendiğinden bu makaleyi kaleme alma ihtiyacı doğmuştur. Makalede Belediyelerin taşınmaz satış ve kiralamalarda KDV tahsilatı yapıp yapmayacakları ya da hangi durumlarda KDV tahsilatı yapmaları gerektiği konularına mevzuat hükümleri doğrultusunda cevap aranacaktır.

2. Yasal Çerçeve

Bir işlemin KDV kapsamında olup olmadığını 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanununa bakarak anlamak mümkün olacaktır. Kanunun 1 inci maddesinde kanunun kapsamına giren işlemler sayılmıştır. Bu maddede sayılan işlemler dışında hiçbir işlemden KDV kesintisi yapılması mümkün değildir. 

Kanunun “Verginin Konusunu Teşkil Eden İşlemler” başlığını taşıyan birinci maddesine baktığımızda belediyelerin hangi işlemlerinin KDV’ye tabi olduğunu görülecektir. Kanunun 1 inci maddesinin 3/g bendinde, “il özel idarelerine, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere ticarî, sınaî, ziraî ve mesleki nitelikteki teslim ve hizmetlerinin” katma değer vergisinin konusunu oluşturduğu hükmü yer almaktadır. 

Kanunun “Teslim” Başlıklı 2 nci maddesinde; “Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.” şeklinde teslimin tanımı yapılmış ve bunun yanında, “Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir. Bir mal üzerindeki tasarruf hakkının iki veya daha fazla kimse tarafından zincirleme akit yapılmak suretiyle, malın bu arada el değiştirmeden doğrudan sonuncu kişiye devredilmesi halinde, aradaki safhaların her biri ayrı bir teslimdir. Su, elektrik, gaz, ısıtma, soğutma ve benzeri şekillerdeki dağıtımlar da mal teslimidir. Kap ve ambalajlar ile döküntü ve tali maddelerin geri verilmesinin mutat olduğu hallerde teslim bunlar dışında kalan maddeler itibariyle yapılmış sayılır. Bunların yerine aynı cins ve mahiyette kap ve ambalajlar ile döküntü tali maddelerin geri verilmesinde de aynı hüküm uygulanır. Trampa iki ayrı teslim hükmündedir.  Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” denilmek suretiyle hangi durumların teslim sayılacağı hükme bağlanmıştır.

Kanunun “Hizmet” Başlıklı 4 üncü maddesinde; “Hizmet, teslim ve teslim sayılan haller ile mal ithalatı dışında kalan işlemlerdir. Bu işlemler; bir şeyi yapmak ve işlemek, meydana getirmek, imal etmek, onarmak, temizlemek, muhafaza etmek, hazırlamak, değerlendirmek, kiralamak, bir şeyi yapmamayı taahhüt etmek gibi, şekillerde gerçekleşebilir. Bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her biri ayrı işlem olup, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirilirler.” denilmek suretiyle hizmetin tanımı yapılmış ve çerçevesi çizilmiştir.

3. Belediyelerin Mülkiyetindeki Taşınmazları Satması Durumunda KDV

Kanunun kapsamına giren bazı işlemler vergiden istisna tutulmuştur. Kanunun 17 nci maddesinde sosyal ve askeri amaçlı istisnalarla diğer istisnalar düzenlenmiştir. Belediyelerce arsa satışı yapılması işleminin istisna kapsamında tutulup tutulmadığının tespiti için maddede yer alan hükümlere bakmak gerekmektedir.  

Kanunun 17/4-p maddesinde düzenleme yapılmıştır. Bu madde hükmüne göre, belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV'den istisna tutulmuştur. Belediye ve İl Özel İdarelerinin arsa satışlarıyla ilgili istisna hükmü daha önce kanunun 17/4-r maddesinde düzenlenmişti. Maddenin önceki halinde kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV’den müstesnaydı. İki yıldan daha az süreyle kurumların mülkiyetinde bulunan arsaların satış işlemi ise vergiye tabiydi. Ancak 6770 sayılı Kanunun 8 inci maddesiyle maddede değişikliğe gidilmiş ve (r) bendinde yer alan "veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde" ibaresi maddeden çıkarılarak aynı maddenin (p) bendine "belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler," ibaresi eklenmiştir. Dolayısıyla, belediyeler ve özel idarelerin bundan sonraki arsa satışlarında iki yıllık süre sınırlaması bulunmamaktadır. İdarenin mülkiyetinde bulunduğu süreye bakılmaksızın yapılan satış KDV'nden müstesna tutulmuştur. 

Kanunla getirilen istisna hükmü, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri için geçerli olmadığından, taşınmazların ticaretini yapan kurumlar ile mülkiyetlerindeki taşınmazları ticari bir organizasyon içinde satan belediyeler ve il özel idarelerinin istisna hükmünden faydalanmasına imkan bulunmamaktadır. Taşınmazların Müzayede Yoluyla Satışı Kurum arsayı müzayede yoluyla sattığında ise farklı bir kurala tabi olacaktır. Müzayede yoluyla yapılan satışların Katma Değer Vergisinin konusuna girdiği kanunun 1/3-d maddesinde ifade edilmiştir. Maddeye göre, müzayede yoluyla yapılan satışlardan KDV alınması gerekmektedir. İstisnalar ile hükümlere baktığımızda bu hususun istisna kapsamında tutulmadığını görürüz. Dolayısıyla, müzayede yoluyla yapılan satışlardan KDV alınması gerekmektedir.

4. Belediyelerin Mülkiyetindeki Taşınmazları Kiraya Vermesi Durumunda KDV

Belediyelerin mülkiyetindeki taşınmazları kiraya vermeleri durumunda KDV tahsilatı yapıp yapmayacakları, taşınmazın kira bedelinin tespiti yapılırken KDV’nin dahil edilip edilmeyeceği konusunda; kiraya verilecek taşınmazın katma değer vergisinin konusunu oluşturan 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun  1 inci maddesinin 3/g bendindeki “il özel idarelerine, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere ticarî, sınaî, ziraî ve mesleki nitelikteki teslim ve hizmetler”  kapsamına girip girmediği sorusunun cevabının aranması gerekmektedir. Kiraya verilen taşınmazın teslimi; ticarî, sınaî, ziraî ve mesleki nitelikteki teslim ve hizmet kapsamına girmekte ise KDV’ye tabi olurken bu kapsama girmeyen kiraya verme işlemleri KDV’den muaf olacaktır. Bu konuda Sayıştay Başkanlığı 7. Dairesi tarafından 2017 yılında verilen 210 ilam nolu ve 352 sayılı karar ile; “Katma Değer Vergisi Kanunun “Sosyal ve Askeri Amaçlı İstisnalarla Diğer İstisnalar” başlıklı 17 nci maddesinin 4 üncü fıkrasının d bendinde ise iktisadi işletmelere ait olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri KDV’den istisna edilmiştir. Belediyeler iktisadi işletme olmadıklarından gayri menkul kiralama işlemleri söz konusu hüküm gereği KDV’ye tabi değildir. Gayrimenkul dışında kalan ve Gelir Vergisi Kanunun 70 inci maddesinde sayılan, arama, işletme, imtiyaz hakları ve ruhsatları ile diğer hakların kiralanması işlemleri ise, iktisadi işletmeye ait olsun veya olmasın KDV’ye tabi bulunmaktadır. Bu nedenle belediyeye ait olan işletme haklarının kiralanması da iktisadi işletmeye dahil olsun ya da olmasın vergiye tabi olacaktır. Esas itibariyle bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallar şeklinde tanımlanan gayrimenkuller Türk Medeni Kanunu’nun “taşınmaz mülkiyetinin konusu” başlıklı 704 üncü maddesinde; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler şeklinde sayılmakta olup, binalar arsa ve arazinin mütemmim cüzü niteliğinde bulunduğundan gayrimenkul olarak kabul edilmektedir. İşletme hakkı ise; herhangi bir tesisin mülkiyet hakkı devreden tarafta saklı kalmak üzere, belirli bir süre ve bedel karşılığında sözleşmede belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, kar-zarar hakkı devralan tarafa ait olmak koşulu ile gerçek veya tüzel kişiler tarafından işletilmesidir. Kuru mülkiyet kiralaması şeklinde gerçekleştirilen kiralamalar ticari amaçla gerçekleştirilmediği veya devamlı surette belirli bir hacim ve ehemmiyette olmadığı müddetçe bu kiralama işlemi nedeniyle oluşacak bir iktisadi işletmeden söz etmek mümkün bulunmamaktadır. Ancak, iktisadi bir faaliyetin icrasına tahsis edilen ve işletilmeye hazır hale getirilen gayrimenkuller üzerinde sahip olunan işletme hakkının kiralanması, ticari nitelikte bir kiralama olduğundan, bu tür kiralamalarda iktisadi işletmenin oluştuğu kabul edilmektedir. Belediyelere ait gayrimenkullerin bizatihi işletme mahiyetinde olan belli bir teçhizat ve donanıma sahip taşınmazların (spor salonu, hamam, halı saha, sosyal tesis, kültür merkezi, sinema vb.) veya gayrimenkule bağlı bir hakkın( büfe, çay ocağı, otopark vb.) kiraya verilmesi söz konusu olduğunda, bu kiralama işlemleri gayrimenkul kiralaması olarak nitelendirilemeyecek, işletme hakkının kiraya verilmesi suretiyle gerçekleşen ticari nitelikli bir hizmet olarak değerlendirileceğinden KDV’ye tabi olacaktır. Yukarda yer alan mevzuat hükümleri ve kiralamaların niteliği birlikte değerlendirildiğinde söz konusu işletme hakkı kiralamalarının genel olarak (%18) oranında KDV’ye tabi tutulması gerekmektedir. Sonuç olarak; Belediye tarafından kahvehane, büfe, hamam, zeytinlik ve benzeri amaçlarla kullanılmak üzere işletme hakkının devri şeklinde kiraya verilen gayrimenkullerden KDV tahsil edilmemesi neticesine oluşan….TL kamu zararının sorumlulara ödettirilmesine oy çokluğu ile karar verildi.” denilmektedir. 

Özetle yukarda değinilen mevzuat hükümleri ve Sayıştay 7 nci Dairesinin ilgili kararından da anlaşılacağı üzere; Kuru mülkiyet kiralaması şeklinde gerçekleştirilen kiralamalar ticari amaçla gerçekleştirilmediği veya devamlı surette belirli bir hacim ve ehemmiyette olmadığı müddetçe bu kiralama işlemleri KDV’den muaf olacaktır. Ancak belediyelere ait gayrimenkullerin bizatihi işletme mahiyetinde olan belli bir teçhizat ve donanıma sahip taşınmazların (spor salonu, hamam, halı saha, sosyal tesis, kültür merkezi, sinema vb.) veya gayrimenkule bağlı bir hakkın( büfe, çay ocağı, otopark vb.) kiraya verilmesi söz konusu olduğunda, bu kiralama işlemleri gayrimenkul kiralaması olarak nitelendirilemeyecek, işletme hakkının kiraya verilmesi suretiyle gerçekleşen ticari nitelikli bir hizmet olarak değerlendirileceğinden KDV’ye tabi olacaktır.

5. Belediyelerin Kat Karşılığı Arsa Teslimi Durumunda KDV

Belediyelerin kendi mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde yapmak istedikleri konut, işyeri, kültür merkezi vb. bazı inşaat işlerini bazı durumlarda belediyenin bütçe imkanları el vermediği için kat karşılığı inşaat ihalesi yöntemi ile gerçekleştirdiklerini görmekteyiz. Belediyeler kat karşılığı inşaat yapımı ve arsa teslim işerini 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirmektedirler. Kat karşılığı inşaat yapımı ve arsa tesliminde iki teslimden söz etmek gerekecektir. Birinci teslim belediyelerin mülkiyetinde bulunan taşınmazı üzerinde inşaat yapılmak üzere müteahhide taşınmazı teslim etmesi, ikinci teslim ise müteahhidin belediyeye yapılan sözleşme gereği belediyenin arsasına karşın vermeyi taahhüt ettiği yapılan inşaat ve yapıdan vereceği bölümleri teslim etmesidir.

60 Nolu KDV Sirkülerinin "1.8. Arsa Karşılığı İnşaat İşleri" başlıklı bölümünde; arsa karşılığı inşaat işlerinde iki ayrı teslimin söz konusu olduğu, bunlardan birincisinin, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisinin ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine bağımsız birim (konut veya işyeri) teslimi olduğu belirtilmiştir.

KDV oranları, Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak 30.12.2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile Kararnameye ekli I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.

Söz konusu Kararname Eki I sayılı listenin 11. sırasında "Net alanı 150 m2 ye kadar konut teslimleri" ibaresi yer almaktadır. Bu itibarla, KDV ye tabi taşınmaz teslimlerinde KDV oranı; net alanı 150 m²'yi aşmayan konutlar için % 1, 150 m2 yi aşan konutlar ile m2 sınırlaması olmaksızın diğer bütün taşınmazlar için % 18’dir.

Bu çerçevede, belediyenin mülkiyetinde bulunan bir arsanın kat karşılığı müteahhide, Belediye hizmet binası, konut, işyeri, sosyal tesis vb. inşa edilip teslimi karşılığında verilmesi işleminde iki ayrı teslim söz konusudur. Belediyenizce yapılan arsa teslimi, teslim edilen arsa belediyenin mülkiyetinde olduğu için 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-p maddesine göre KDV den istisna tutulacaktır. Yani belediye arsanın değer tespitini yaparken KDV hesaplamayacaktır.

Diğer taraftan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan firma tarafından Belediyeye arsa karşılığında yapılacak olan Belediye hizmet binası, sosyal tesis vb. teslimlere ilişkin olarak firma tarafından düzenlenecek olan faturada, toplam bedel üzerinden KDV hesaplanacaktır. Yani müteahhit yaptığı inşaatın bedel tespitini yaparken KDV hesaplayarak KDV dahil hesaplayacaktır.

6. Belediyelerin Yaptıkları Taşınmaz Trampalarında KDV

Trampanın tanımına vergi kanunlarında rastlanılmamakla birlikte, genel şartlarının yeni 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 282 nci maddesinde “Mal Değişim Sözleşmesi” başlığı altında düzenlendiği gözlemlenmektedir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’na göre ise trampa belli bir malın mülkiyetinin başkasına ait olan bir malın mülkiyeti ile değiştirilmesidir. Kanunun 3065 sayılı Kanun’un “Teslim” Başlıklı 2 nci Maddesinde; “Trampa iki ayrı teslim hükmündedir.” denilmektedir. Dolayısıyla trampada malların mülkiyeti karşılıklı olarak el değiştirdiğinden, her iki taraf için de teslim gerçekleşmiş sayılacaktır. 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na göre ise Mal Değişim Sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır. Konuyu belediyelerin mülkiyetlerinde olan bir taşınmaz ile şahıslara ya da özel hukuk kişilerine ait taşınmazları trampa etmeleri açısından değerlendirdiğimizde, belediyeler mülkiyetlerindeki taşınmazı yapacakları trampa karşılığı teslim ederken yukarda değinilen mevzuat hükmü gereği KDV istisnasından faydalanacaklar ve taşınmazın değerini tespit ederken KDV’siz olarak tespit edecekler ve KDV tahsilatı yapmayacaklar ve ödemeyeceklerdir bunun yanında şahıs ya da özel hukuk kişilerince belediyeye teslim edilecek taşınmazın bedel tespitinde KDV dahil edilecek ve KDV dahil bedel tespit edilecek, KDV tahsilatı yapılacak ve ödenecektir. 

7. Belediyelerin 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yap-İşlet, Yap-İşlet-Devret Modeli İhalelerinde KDV

Belediyelerin yatırım maliyeti yüksek olan yada yüksek oranda finansman gerektiren bazı yatırımları kendi bütçelerinden yapmak yerine Yap-İşlet ya da Yap-İşlet- Devret modeli ile gerçekleştirdikleri görülmektedir. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18/j maddesinde Belediye Meclisinin yetki ve görevleri arasında; “Belediye adına imtiyaz verilmesine ve belediye yatırımlarının yap-işlet veya yap-işlet-devret modeli ile yapılmasına; belediyeye ait şirket, işletme ve iştiraklerin özelleştirilmesine karar vermek.” Yetki ve görevi sayılmış olup belediyelerin bazı yatırımlarının yap-işlet veya yap-işlet-devret modeli ile yaptırabilmesi mümkündür. Bu model ile yapılacak ihaleler gelir getirici işlem olduğundan 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilecektir. 

Belediyeler tarafından "yap-işlet veya yap-işlet- devret modelleri" çerçevesinde yapılan ihalelerde yapılan yapının ilgili firma tarafından yapım karşılığı işletilmesi söz konusu olduğundan ilgili yapının kiraya verilmesi işlemi taşınmaza bağlı işletme hakkının kiralanması olarak değerlendirilecek ve 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1/3-f maddesine göre KDV'ye tabi olacaktır. Dolayısıyla belediyeler Yap-İşlet ya da Yap-İşlet-Devret modeli ile yapacakları işlere ait ihalelerde muhammen bedel tespiti yaparlarken KDV dahil hesaplama yaparak tahsilat gerçekleştireceklerdir.

8. Sonuç

Belediyeler tarafından yapılan taşınmaz satışlarında ve kiralamalarda bazı belediyelerin KDV tahsilatı yaparken bazı belediyelerin ise KDV tahsilatı yapmadıkları görülmektedir.

Bir işlemin KDV kapsamında olup olmadığını 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu hükümlerine göre değerlendirmekle anlamak mümkün olacaktır. Kanunun 1 inci maddesinde kanunun kapsamına giren işlemler sayılmış olup bu maddede sayılan işlemler dışında hiçbir işlemden KDV kesintisi yapılması mümkün değildir. 

Kanunun “Verginin Konusunu Teşkil Eden İşlemler” başlığını taşıyan birinci maddesine baktığımızda belediyelerin hangi işlemlerinin KDV’ye tabi olduğunu görülecektir. Kanunun 1 inci maddesinin 3/g bendinde, “il özel idarelerine, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birliklere ticarî, sınaî, ziraî ve mesleki nitelikteki teslim ve hizmetlerinin” katma değer vergisinin konusunu oluşturduğu hükmü yer almaktadır. 

Kanunun 17/4-p maddesine göre, belediyeler ve il özel idarelerinin mülkiyetindeki taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler KDV'den istisna tutulmuştur.

Kanunla getirilen istisna hükmü, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz teslimleri için geçerli olmadığından, taşınmazların ticaretini yapan kurumlar ile mülkiyetlerindeki taşınmazları ticari bir organizasyon içinde satan belediyeler ve il özel idarelerinin istisna hükmünden faydalanmasına imkan bulunmamaktadır. Müzayede yoluyla yapılan satışların Katma Değer Vergisinin konusuna girdiği kanunun 1/3-d maddesinde ifade edilmiştir. Maddeye göre, müzayede yoluyla yapılan satışlardan KDV alınması gerekmektedir. İstisnalar ile hükümlere baktığımızda bu hususun istisna kapsamında tutulmadığını görürüz

Kuru mülkiyet kiralaması şeklinde gerçekleştirilen kiralamalar ticari amaçla gerçekleştirilmediği veya devamlı surette belirli bir hacim ve ehemmiyette olmadığı müddetçe bu kiralama işlemleri KDV’den muaf olacaktır. Ancak belediyelere ait gayrimenkullerin bizatihi işletme mahiyetinde olan belli bir teçhizat ve donanıma sahip taşınmazların (spor salonu, hamam, halı saha, sosyal tesis, kültür merkezi, sinema vb.) veya gayrimenkule bağlı bir hakkın( büfe, çay ocağı, otopark vb.) kiraya verilmesi söz konusu olduğunda, bu kiralama işlemleri gayrimenkul kiralaması olarak nitelendirilemeyecek, işletme hakkının kiraya verilmesi suretiyle gerçekleşen ticari nitelikli bir hizmet olarak değerlendirileceğinden KDV’ye tabi olacaktır.

Belediyenin mülkiyetinde bulunan bir arsanın kat karşılığı müteahhide, Belediye hizmet binası, konut, işyeri, sosyal tesis vb. inşa edilip teslimi karşılığında verilmesi işleminde iki ayrı teslim söz konusudur. Belediyenizce yapılan arsa teslimi, teslim edilen arsa belediyenin mülkiyetinde olduğu için 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4-p maddesine göre KDV den istisna tutulacaktır. Yani belediye arsanın değer tespitini yaparken KDV hesaplamayacaktır. Diğer taraftan, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan firma tarafından Belediyeye arsa karşılığında yapılacak olan Belediye hizmet binası, sosyal tesis vb. teslimlere ilişkin olarak firma tarafından düzenlenecek olan faturada, toplam bedel üzerinden KDV hesaplanacaktır. Yani müteahhit yaptığı inşaatın bedel tespitini yaparken KDV hesaplayarak KDV dahil hesaplayacaktır.

Belediyelerin mülkiyetlerinde olan bir taşınmaz ile şahıslara ya da özel hukuk kişilerine ait taşınmazları trampa etmeleri durumunda, belediyeler mülkiyetlerindeki taşınmazı yapacakları trampa karşılığı teslim ederken 3065 Sayılı Kanunun ilgili hükmü gereği KDV istisnasından faydalanacaklar ve taşınmazın değerini tespit ederken KDV’siz olarak tespit edecekler, KDV tahsilatı yapmayacaklar ve ödemeyeceklerdir bunun yanında şahıs ya da özel hukuk kişilerince belediyeye teslim edilecek taşınmazın bedel tespitinde KDV dahil edilecek ve KDV dahil bedel tespit edilecek, KDV tahsilatı yapılacak ve ödenecektir. 

Belediyeler tarafından "yap-işlet veya yap-işlet- devret modelleri" çerçevesinde yapılan ihalelerde yapılan yapının ilgili firma tarafından yapım karşılığı işletilmesi söz konusu olduğundan ilgili yapının kiraya verilmesi işlemi taşınmaza bağlı işletme hakkının kiralanması olarak değerlendirilecek ve 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1/3-f maddesine göre KDV'ye tabi olacaktır. Dolayısıyla belediyeler Yap-İşlet ya da Yap-İşlet-Devret modeli ile yapacakları işlere ait ihalelerde muhammen bedel tespiti yaparlarken KDV dahil hesaplama yaparak tahsilat gerçekleştireceklerdir. 


İlgili Kanun:

Katma Değer Vergisi Kanunu


Yorumlar