İmar Planı Değişikliklerinde Uyulacak Usul Ve Esaslar

Gazi SERT

İçişleri Bakanlığı Başkontrolörü

İmar planı, insan, toplum ve çevre münasebetlerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma, kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanır.

İmar planları, bir yandan konut, ticaret, sanayi vb. kullanma kararlarını içerdiği gibi, öte yandan da yeşil alan, çocuk parkı, ağaçlandırılacak alan vb. koruma kararlarını da içermektedir.

İdarenin düzenleyici idari işlemleri arasında yer alan İmar Planları; plan notları/hükümleri ve açıklama raporları ile bir bütündür.

İmar Planları yönetmelikten önce uygulanması gereken belgedir. Zira, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 2. maddesine göre; tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, bu Yönetmelikte yer alan diğer hususlar, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.

Yine aynı Yönetmeliğin 3. maddesine göre; imar planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, Belediye yetkilidir.

İmar planlarının yapımı ve değişikliklerinde belli usul ve esaslara uyulması gerekmekte olup, 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (b) bendinde;

Belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planlarının ilgili belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağı ve Belediye Meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği; bu planların onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edileceği ve ilan süresi içinde planlara itiraz edilebileceği; belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazların ve planların belediye meclisince onbeş gün içinde incelenerek kesin karara bağlanacağı; onaylanmış planlarda yapılacak değişikliklerin bu usullere tabi olduğu, hüküm altına alınmıştır.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte de; her tür ve ölçekteki planın ve bu planlar üzerinde yapılacak değişikliklerin hangi esaslar dahilinde yapılacağı çok detaylı olarak açıklanmıştır.

Bu makalede, imar planı değişikliklerinde uyulacak usul ve esaslar üzerinde durulacaktır.

İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün Yetkileri

İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün, imar planı veya değişiklik tekliflerini ret ya da kabul etmek gibi bir yetkisi bulunmamaktadır.

Teklif dosyaları müdürlükteki teknik elemanlarca incelenerek varsa eksiklikler tamamlattırılır. İnceleme neticesinde müdürlüğün görüşünü de içeren gerekçeli sunuş yazısı hazırlanarak, belediye başkanının onayı ile belediye meclisine havale edilir.    

İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün sunuş yazısında, plan değişikliklerin;

- hangi gerekçelerle yapıldığı,

- mevcut durum, mülkiyet durumu, yüzölçümü,

- plan sonrasındaki oluşacak yeni durumun ayrıntılı açıklaması ve

özellikle kanun ve yönetmelik maddesine aykırı bir durum söz konusu ise açıkça hangi maddenin hangi hususlarına aykırı olduğunun, belirtilmesi gerekir.

Plan Değişikliklerinin Belediye Meclisinde Görüşülmesi

3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesinin (b) bendi ile 5393 sayılı Belediye Kanununun 18. maddesinin (c) bendi gereğince, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde yapılan imar planları ile imar planlarındaki değişiklikleri onay merci belediye meclisidir.

5393 sayılı Belediye Kanununun 20. maddesi gereğince, il ve ilçe belediyeleri ile nüfusu 10.000'in üzerindeki belediyelerde imar komisyonlarının kurulması zorunludur.

İmar komisyonu meclis toplantısını müteakip en fazla on iş günü içinde kendisine havale edilen işleri sonuçlandırarak düzenleyeceği raporu meclise sunar. Şayet bu süre içerisinde havale edilen konular görüşülüp rapora bağlanmazsa, konu meclis başkanı tarafından doğrudan gündeme alınarak meclisçe karara bağlanır.

İmar komisyonunun kendisine havale edilen konuları süresi içerisinde görüşememesi veya işlerini aksatması hususunda Kanunda bir yaptırım öngörülmemiştir. Ancak, komisyonun işlerini sürekli şekilde aksatması durumunda, meclis başkanlığınca komisyon üyelerinin yenilenmesinin istenebileceği düşüncesindeyiz.  

İmar komisyonunun imar planı ve plan değişiklikleri ile ilgili kararları istişari nitelikte olup, bağlayıcı değildir. Nihai kararı verecek merci meclis olup, komisyonun kararını dikkate almayabilir.  

İmar planı değişiklikleriyle ilgili meclis kararlarının herhangi bir tereddüde mahal vermeyecek detayları içerecek şekilde olması gerekir. Kararlarda;

- yapılan imar planı değişikliğindeki amacın ne olduğu,

- bir önceki imar planındaki durumu,

- yüzölçümü ve mülkiyet durumu,

- yapılan değişikliğin ne olduğu ve değişiklik gerekçesinin ayrıntılı açıklaması; konut ticarete mi dönüşüyor? İnşaat alanı mı artıyor? Park ya da yeşil alana yapılaşma hakkı mı veriliyor? Kat mı artırılıyor? Nüfus artışı getiriliyorsa kişi başına gereken kentsel sosyal teknik altyapı alanları ayrılmış mı? Kentsel sosyal altyapı alanının (eğitim, sağlık gibi) kullanımı değişiyorsa yatırımcı kuruluşun görüşü alınmış mı? Bu değişikliklerin yapılması zorunlu mu? Teknik gereklilik söz konusu mu?

- Onaylı Nazım İmar Planına ait bilgilerin neler olduğu,

- Nazım İmar Planıyla uyumlu olup olmadığı gibi,

hususlar yer almalıdır.

Belediye meclisince onaylanan plan değişiklikleri, onay tarihinden itibaren ilgili belediyece herkesin görebileceği şekilde ilan yerlerinde asılmak ve nerede nasıl görülebileceği mahalli haberleşme araçları ile duyurulmak suretiyle 30 gün süre ile ilan edilir. 30 günlük ilan süresi içinde itirazlar, ilgili belediye nezdinde yapılır. Belediye Başkanlığınca Belediye Meclisine gönderilen itirazlar ve planlar, Belediye Meclisince 15 gün içinde incelenerek gerekçeleri de belirtilmek suretiyle kesin karara bağlanır ve karar tarihinden itibaren 15 gün içinde Belediye Başkanlığınca ilgilisine yazı ile bildirilir.

Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarında Değişiklik Esasları

İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi ve yerinin değiştirilmesi zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişikliğin yapılabilmesi için aşağıda belirtilen hususlara uyulması zorunludur:

1) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık ve kuruluşların görüşü alınacaktır.

2) İmar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir.

3) Onaylı imar planlarında kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı olarak belirlenen kullanımlar dışında kalan alanlarda plan değişikliği yolu ile yeni bir kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması halinde, yatırımcı bakanlık ve kuruluşların görüşleri alınmak kaydıyla, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğe ekli EK-1a, EK-1b, EK-1c, EK-1d ve EK-1e işaretli tablolarda belirtilen  asgari alan büyüklüğü şartı aranmaz

Dini yapı alanlarına ilişkin planlarda ve değişikliklerinde il müftülerinin görüşü alınır.

4) Afetzede yerleşim alanlarının imar planlarında yapılacak değişikliklerde yeni bir kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması halinde, (2) numaralı bentteki şartlar ve Yönetmeliğe ekli EK-1a, EK-1b, EK-1c, EK-1d ve EK-1e işaretli tablolarda belirtilen asgari alan büyüklükleri şartı aranmaz.

Nüfus Yoğunluğunun Arttırılmasına Dair İmar Planı Değişiklikleri

İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun arttırılmasına dair imar planı değişikliklerinde aşağıda belirtilen hususlara uyulması zorunludur:

- Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları Yönetmelik EK-1 de belirtilen standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır ve/veya artırılır.

- Kat adedi arttırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bir yoldaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır.

K = [(H1 + H2)/2]+7 m.

Formülde;

K = Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (m)

H1 = Yolun bir cephesine önerilecek yapının irtifaı

H2 = Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının irtifaıdır.

Yolların Genişletme, Daraltma ve Güzergahına Ait İmar Planı Değişiklikleri

İmar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait imar planı değişikliklerinde aşağıda belirtilen hususlara uyulması zorunludur:

- Devamlılığı olan bir yol belli bir kesimde daraltılamaz.

- Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu esas alınır.

- İmar planlarındaki gelişme alanlarında (7.00) m.den dar yaya, (10.00) m.den dar trafik yolu açılamaz, meskun alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur.

- İmar planı değişikliği ile çıkmaz sokak ihdas edilemez.

- İmar planı içinde kalan karayolu, kent içi geçişinin değiştirilmesi durumunda, Karayolları Genel Müdürlüğü’nden alınacak görüşe uyulur.

Plan Değişikliklerinde Uyulması Gereken Diğer Esaslar

İmar planlarında sosyal ve teknik alt yapı kullanımlarından başka herhangi bir amaca ayrılmış olan bir alanın kullanılışının değiştirilmesi durumunda;

1) Nazım plan ana kararlarını bozucu fonksiyonel değişiklikler plan değişikliği yolu ile yapılamaz.

2) Yeni belirtilen kullanışın ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı alanları Yönetmelik EK-1’deki tabloda belirtilen standartlara ve nüfus şartı aranmaksızın Otopark Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak birlikte düzenlenir.

3) Yerleşmenin gelişme yönü, büyüklüğü ve arazi kullanımlarının fonksiyonel dağılımı ve genel yoğunlukları gibi nazım plan ana kararlarının değiştirilmesi ancak imar planının yeniden yapılması için mümkün olabilir.

Değerlendirme ve Sonuç

Beldelerin imar açısından düzenli olması, imar planlarının yapılaşma ihtiyacının önünde hazırlanması ve imar planındaki sosyal ve teknik alt yapı ile aktif yeşil alan donatılarının mekana yansıtılmasına bağlıdır.

Ülkemizde özellikle büyük şehirlerimizde imar planı yapımları, yapılaşma ihtiyacının gerisinde kalmış, yapılaşmaya yön verme yerine, plansız ve gelişi güzel yapılaşmayı muhafaza etmek zorunda kalmıştır.

Gerek eski İmar Kanunu ve gerekse 3194 sayılı İmar Kanunu ile belediyelere imar hususunda geniş yetkiler verilmiş olmasına rağmen, gerek yeterli teknik eleman olmaması ve gerekse belediyelerin bu konuya yeteri kadar eğilmemesi, şehirlerimizde çarpık ve sağlıksız yapılaşmaya sebep olmuştur. 

Sağlıklı bir fiziksel çevre için, imar planı değişikliklerinin; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanması ve kamu yararının zorunlu kılması durumlarında yapılması gerekir.

Özellikle, sosyal-teknik altyapı alanlarını ortadan kaldıran plan değişikliklerinin yapılmaması, nüfus yoğunluğunun arttırılmasına dair imar planı değişikliklerinde ise, artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanlarının ayrılması gerekmektedir.

• İmar Kanunu